Przejdź do głównej zawartości

Najem instytucjonalny, czyli usankcjonowanie eksmisji niepełnosprawnych na bruk.


Ku mojemu wielkiemu zdziwieniu na podpis Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej oczekuje ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Skąd to zdziwienie? Chodzi o to, że ustawa ta przewiduje regulację wręcz nieprawdopodobną, tj. przewidującą eksmisję na bruk. Paradoksem jest, że zamierzeniem ustawodawcy miało być wspieranie osób zagrożonych wykluczeniem społecznym.


Cel ustawy

Zadziwiające jest to, że założenia ustawodawcy były bardzo szczytne i słuszne. W uzasadnieniu do projektu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości wyczytamy, że "głównym wyzwaniem polskiej polityki mieszkaniowej jest zwiększenie dostępności mieszkań dla grup społecznych o umiarkowanych dochodach, które w istniejących warunkach rynkowych nie posiadają wystarczających możliwości finansowych na wynajęcie mieszkania na potrzeby własne. Projekt ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, dalej: „projekt ustawy” stanowi odpowiedź na wnioski wynikające z diagnozy sytuacji mieszkaniowej w kraju, dokonanej w kontekście prac nad Narodowym Programem Mieszkaniowym, dalej: „NPM”.

Ustawodawca wskazuje, że uwzględnił konieczność: "1) zwiększenia dostępu do mieszkań dla osób o dochodach uniemożliwiających obecnie nabycie lub wynajęcie mieszkania na zasadach komercyjnych, 2) zwiększenia możliwości zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych osób zagrożonych wykluczeniem społecznym ze względu na niskie dochody lub szczególnie trudną sytuację życiową, 3) poprawy warunków mieszkaniowych społeczeństwa, stanu technicznego zasobów mieszkaniowych oraz zwiększenia efektywności energetycznej"

Takie są cele ustawy. Czy zatem nie pozostaje w sprzeczności z tym celami obowiązek eksmisji na bruk?

Najem instytucjonalny 

Ustawodawca wprowadził nową instytucję prawną, tj. najem instytucjonalny, który jest umową najmu lokalu mieszkalnego zawieraną przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Według przepisów ustawy, do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca nie tylko poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, ale jednocześnie - jak to ustawodawca ujął - "przyjmie do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje."

Ustawodawca niejako się zabezpiecza w tym sensie, że wprowadza obowiązek informacyjny o tym, że najemca ma mieć świadomość, że w razie czego będzie musiał wyprowadzić się na bruk. 

Żądanie opróżnienia lokalu

Ustawodawca przewidział bardzo prostą drogę opróżnienia lokalu. Wystarczy bowiem wystosować wobec najemcy żądanie opróżnienia lokalu, które powinno zawierać w szczególności:
1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2) wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3) termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Nieopróżnienie lokalu

Ustawodawca wskazał, że w przypadku bezskutecznego upływu terminu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.

Jak się zatem okazuje, ustawodawca przewidział niezwykle uproszczony sposób pozbawienia człowieka lokalu, który zajmuje. Nie będzie nawet rozprawy. Co więcej, tego typu postanowienie będzie mogło być wydane na posiedzeniu niejawnym, jeszcze przed wysłuchaniem argumentów drugiej strony. 

Konsekwencje

Wszystko wskazuje na to, że ustawodawca przewidział instytucję, która w majestacie prawa przewiduje po prostu eksmisję na bruk. Najemca lokalu instytucjonalnego nie będzie miał prawa do lokalu socjalnego, nawet jeśli będzie osobą niepełnosprawną. Wiele wskazuje na to, że razem z nim będzie musiało wyprowadzić się np. jego małoletnie dziecko. Wyłączone zostały bowiem przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Co gorsza, takiej osobie nie będzie nawet przysługiwało pomieszczenie tymczasowe. Co pozostaje?

A przecież celem ustawy było między innymi zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o dochodach uniemożliwiających obecnie nabycie lub wynajęcie mieszkania na zasadach komercyjnych. Celem ustawy miało być zwiększenie możliwości zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych osób zagrożonych wykluczeniem społecznym ze względu na niskie dochody lub szczególnie trudną sytuację życiową. 

Konsekwencje mogą być przeróżne, w tym wykluczenie społeczne. Poza tym, mogę sobie nawet wyobrazić taką sytuację, że wynajmujący, który wcześniej miał zawartą zwykłą umowę najmu, skłoni swego najemcę, który ma kłopoty ze spłatą czynszu, aby np. odnowił umowę najmu, lecz jako najem instytucjonalny tylko po to, aby później go eksmitować bez lokalu socjalnego i bez rozprawy. 

P.s. 
Po raz kolejny można się przekonać, że cele ustawy nie odpowiadają rzeczywistej regulacji. Przygnębiające może być i to, że wskazana ustawa tworzy Krajowy Zasób Nieruchomości, z których eksmituje się na bruk. Natomiast inna ustawa, tj. o ochronie praw lokatorów, tworzy Mieszkaniowy Zasób Gminny, który takiej eksmisji nie dopuszcza. Czyżby państwo przewidywało niższe standardy, niż gmina?

Jeszcze jednak kwestia. Wprawdzie nieistotna z punktu widzenia najemców, ale ważna dla wymiaru sprawiedliwości. Cała krytyka za ewentualną eksmisję na bruk nie spadnie ani na ustawodawcę, ani na wynajmującego, ale na bezdusznego sędziego, który wyeksmituje dziecko nadając klauzulę na akt notarialny na posiedzeniu niejawnym.


Podobał Co się wpis? To go udostępnij.

Komentarze

  1. Cele ustawy zapisane w uzasadnieniu do projektu mają się nijak do preambuły, którą ustawa o KZN o dziwo ma. Z przywołanego w niej art. 75 Konstytucji ustawodawca wybrał sobie tylko część obowiązków, zapominając chociażby o przeciwdziałaniu bezdomności, której to musi zapobiegać w szczególności!

    Oburzające jest ponadto to, że w procesie konsultacji społecznych, w których z ramienia jednego ze stowarzyszeń uczestniczyłem, wiele przepisów nie było dyskutowanych - znalazły się dopiero w projekcie przedstawionym Sejmowi.

    Pan Sędzia ma rację, na końcu to on zostanie obarczony odpowiedzialnością. Już widzę te nagłówki prasowe i dziennikarzy prowadzących program TV typu "Państwo w państwie".

    OdpowiedzUsuń
  2. Pozwolę sobie jednak lekko zripostować:
    http://bartoszcze.blox.pl/2017/08/Czy-z-Mieszkanie-beda-eksmitowac-na-zbity-pysk.html

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Racja. Aktualnie temat poruszyło już wielu komentatorów. Mnie zaintrygował poniższy artykuł, ale z powodu ustaw "sądowych" temat trochę poczekał. http://www.polityka.pl/tygodnikpolityka/spoleczenstwo/1714262,1,mieszkanie-plus-przywroci-eksmisje-na-bruk-ale-nikt-w-tej-sprawie-nie-zaprotestuje.read

      Usuń
    2. Tylko, że najem instytucjonalny lokalu skierowany został do wszystkich przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie najmu lokali. Odebrano im za to możliwość oferowania najmu okazjonalnego lokalu.

      Stworzyło to bardzo dziwną sytuację. Osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali może zawrzeć jako wynajmujący umowę najmu okazjonalnego lokalu, wedle której najemca musi wskazać lokal do którego wyprowadzi się w razie rozwiązania/wygaśnięcia umowy najmu. W ten sposób mamy quasi zabezpieczenie przed bezdomnością. Przedsiębiorca oferuje najem instytucjonalny lokalu bez żadnego zabezpieczenia dla lokatora.

      Dlaczego przedsiębiorcy zostali tak uprzywilejowani?


      Usuń
    3. Tutaj znowu trzeba sięgnąć do uzasadnienia projektu, w którym wskazano, że chodzi też o pobudzenie rynku.

      Usuń
    4. "Dlaczego przedsiębiorcy zostali tak uprzywilejowani?"

      Pytanie raczej jest takie, dlaczego inni (osoby fizyczne mające lokale do wynajęcia) są tak dyskryminowani

      Usuń
  3. A może to krok w dobrym kierunku. Zwiększy się stopniowo liczba lokali na rynku, bo będzie można najmować bez obawy że zostanie się lokatorem który nie płaci i nie będzie można go eksmitować w rozsądnym czasie i rozsądny sposób. Będzie więcej lokali to będzie taniej coś wynająć.

    A państwo, jak już musi, to powinno pomagać nie w ten sposób, że tworzy przepisy uniemożliwiające eksmisję, przerzucając ciężary na właścicieli lokali (faktycznie to oni muszą utrzymywać lokatora, którego nie można eksmitować), tylko dawać stosowne zasiłki na czynsz (nawet niekoniecznie do ręki, tylko płacić za uprawnionych bezpośrednio wynajmującemu)..

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. To po co takie uzasadnienie ustawy? To po co państwo się w coś takiego angażuje? To dlaczego państwo daje sobie furtkę do eksmisji, zaś gminie nie?

      Usuń
    2. Nie wiem jakie jest uzasadnienie.
      Ale z preambułą ustawy wszystko się zgadza. Przy moim podejściu jest to "polityka sprzyjająca zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli" poprzez "wprowadzanie instrumentów zwiększających dostępność mieszkań i kształtowanie stabilnych ram finansowania budownictwa mieszkaniowego" :)
      Ale generalnie to nie liczyłbym na racjonalnego ustawodawcę ... więc pewnie mieli na myśli co innego w wyszło coś dokładnie odwrotnego. Ale moim zdaniem kierunek liberalizacji eksmisji jest OK i on polepszył by (w dłuższym okresie) sytuację lokatorów (ogólnie)

      Usuń
    3. I masz rację i jej nie masz :-) Istnieje już najem okazjonalny, gdzie eksmisja jest prosta. Problem polega na tym, że tzw. mieszkania+ mają być przeznaczone dla najuboższych, czy wręcz wykluczonych społecznie. Skoro tak, to ich status powinien być zbliżony do lokatora. Więcej, może być tak, że te osoby, które oczekują na lokale komunalne, skorzystają z oferty mieszkania+, a później - jak przyjdą kłopoty finansowe - zostaną eksmitowane na mocy postanowienia sądowego bez rozprawy. Myślę, że państwo powinno się angażować w budowanie lokali komunalnych a nie pobudzać rynek kosztem osób zagrożonych wykluczeniem społecznym.

      Usuń
    4. To nie tak
      Najem instytucjonalny lokalu nie ma nic wspólnego z programem 500+. Jest to po prostu z bliżej nieznanego powodu [taka wrzuta legislacyjna lekko związana z tematem - zapewne z głupoty lub próby ukrycia tej rozsądnej rzeczy przed suwerenem] w tej ustawie. To rozszerzenie instytucji najmu okazjonalnego, który mógł być zawarty tylko przez osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej na nowe podmioty które prowadząc działalność gospodarczą w zakresie w zakresie wynajmowania lokali. W normalnym kraju takie cuda by nie byłby potrzebne, należało by tylko zmienić definicję najmu okazjonalnego, a najlepiej spuścić do śmieci całą ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

      Mieszkania w ramach programu programu 500+ nie będą "rozdawane" na zasadach najmu okazjonalnego czy instytucjonalnego tylko w trybie ustawy (art. 74 i następne o Krajowym Zasobie Nieruchomości) - czyli to będzie całkiem inny najem.

      W dodatku przecież w Polsce nie ma przymusu zawierania umowy najmu okazjonalnego, tak samo nie będzie przymusu zawierania umowy najmu instytucjonalnego.

      Usuń
    5. Oczywiście zamiast 500+ miało być mieszkanie+ ...

      Usuń
  4. Ten komentarz został usunięty przez autora.

    OdpowiedzUsuń

Prześlij komentarz

Popularne posty z tego bloga

Wzór wniosku o usprawiedliwienie nieobecności świadka na rozprawie.

Okazuje się, że wciąż aktualne jest pytanie, w jaki sposób usprawiedliwić swoją nieobecność na rozprawie. Dostrzegłem również pytanie czy osoba wezwana w charakterze świadka może po prostu nie przyjść na rozprawę, skoro - jak sama twierdzi - niczego w danej sprawie nie ma do powiedzenia. Zanim wyjaśnię tę wątpliwość, najpierw zaprezentuję wniosek o usprawiedliwienie nieobecności na rozprawie wraz z komentarzem.

Wzór wniosku o odwołanie (zmianę) terminu rozprawy.

Myślę, że o wiele łatwiej jest usprawiedliwić nieobecność świadka na rozprawie, niż przekonać sąd do zmiany wyznaczonego już terminu rozprawy. Nie można oczywiście założyć, że wniosek o zmianę terminu rozprawy zostanie zignorowany. Z tego choćby powodu zaprezentuję wzór takiego wniosku (z "kontrowersyjnym" komentarzem), który - przynajmniej teoretycznie - mógłby być uwzględniony.

Odsetki ustawowe i umowne, kapitałowe oraz za opóźnienie. Zmiany rewolucyjne!

Można chyba mówić o prawdziwej rewolucji w odsetkach. Z dniem 1 stycznia 2016 roku ustawodawca nie tylko wprowadził zupełnie nowy sposób obliczania odsetek, ale również wprowadził odmienne stopy procentowe dla odsetek ustawowych, o których stanowi art. 359 § 2 k.c. i dla odsetek, których dotyczy art. 481 k.c. Zaryzykuję stwierdzenie, że nikt raczej nie zastanawiał się nad tym, jaka jest różnica między wskazanymi odsetkami. Teraz, ze względu na różne stopy procentowe, trzeba będzie się nad tym pochylić i jakoś sobie z tym poradzić.