Eksmisja lokatora tylko po uprzednim prawidłowym wezwaniu do zapłaty zaległości.

Eksmisja z lokalu - studium przypadku

Opróżnienie lokalu zajmowanego przez lokatora może się odbyć jedynie w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.), które nie są zawsze przestrzegane. Najczęstszą przyczyną uzasadniającą opróżnienie lokalu jest zaleganie z płatnością czynszu. Niekiedy zapomina się o najważniejszym, tj. o tym, aby najpierw prawidłowo wezwać lokatora do zapłaty zaległości. Ma to kluczowe znaczenie dla zasadności eksmisji. 


Stanowiska stron procesu

Sprawa była bardzo prosta, choć dla powódki, przegrana od samego początku. 

Powodowa gmina wniosła o nakazanie pozwanej lokatorce, aby ta opróżniła i wydała powódce lokal mieszkalny. Nadto, strona powodowa wniosła o zasądzenie na swoją rzecz od pozwanej kosztów procesu. 

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa wskazując, że płaci czynsz, ale nie w pełnej wysokości. 

Okoliczności sprawy

Lokal mieszkalny, który zajmowała pozwana, należał do powodowej gminy. Ponieważ pozwana miała zaległości w opłatach czynszowych, pismem z dnia 9.07.2011 r., otrzymanym 19.07.2011r., pozwana została wezwana do zapłaty kwoty 1500 zł w terminie 30 dni od daty otrzymania wezwania. 

Pismem z dnia 21.08.2011r., doręczonym pozwanej w dniu 29.08.2011r., powódka oświadczyła pozwanej, iż wypowiada umowę najmu z uwagi na zwłokę w zapłacie czynszu oraz innych opłat za używanie lokalu, które przekraczają trzy pełne okresy płatności. 

Pomimo wezwania do opróżnienia lokalu, pozwana nadal mieszkała w spornym lokalu. 

Tak stanowi prawo 

Koniecznym warunkiem dla skutecznego wysuwania żądania wypowiedzenia umowy jest uprzednie ustanie stosunku prawnego dającego prawo do władania lokalem stronie pozwanej. Jednym ze sposobów zakończenia tego stosunku jest wypowiedzenie łączącej strony umowy. 

Przyczyny oraz sposób w jaki może dojść do wypowiedzenia przez właściciela stosunku prawnego odpłatnego używania z należącego do niego lokalu reguluje art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.), który przewiduje, że ustanie stosunku prawnego może nastąpić jedynie z przyczyn wymienionych w art. 11 ust. 2 – 5 tej ustawy oraz przy zachowaniu wskazanego w niej trybu postępowania. 

Stosownie do przepisu art. 11 ust. 2 pkt 2 w/w ustawy możliwość wypowiedzenia przez właściciela stosunku prawnego istnieje w sytuacji, gdy lokator pomimo wcześniejszego uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności byłby w zwłoce z zapłatą czynszu za trzy pełne okresy płatności. 

Możliwość skutecznego wypowiedzenia umowy zależy zatem od spełnienia łącznie następujących przesłanek: występowanie po stronie lokatora zwłoki z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, wcześniejsze uprzedzenie lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenie mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. 

Dopiero wówczas możliwe jest złożenie najemcy wypowiedzenia najmu dokonanego pod rygorem nieważności na piśmie, w którym powinny zostać określone przyczyny wypowiedzenia. Wobec powyższego właściciel lokalu mógłby skutecznie wypowiedzieć najem po uprzednim pisemnym uprzedzeniu najemcy o możliwości wypowiedzenia umowy w razie nieuiszczenia przez lokatora w ciągu miesiąca od skutecznego doręczenia mu tego uprzedzenia zaległych i bieżących należności czynszowych.

Należy też zauważyć, że wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. 

Rozstrzygnięcie

W przypadku niniejszej sprawy powodowa gmina powinna najpierw wezwać pozwaną lokatorkę do spłaty zaległości wyznaczając wyraźnie co najmniej miesięczny termin do uregulowania zaległości od dnia otrzymania wezwania i to pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu. Strona powodowa nie spełniła tego wymogu. 

Nie został wyznaczony miesięczny termin, lecz zakreślono 30 dni na uiszczenie zaległości. Choć ta kwestia wydaje się być banalna, to jednak najpoważniejsze było to, że w wezwaniu do zapłaty nie wskazano, iż wezwanie następuje pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu. 

Tym samym, nie może być wątpliwości, że nie została spełniona procedura przewidziana przez ustawodawcę w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów [...]. 

Problem może dotyczyć tego, jaki skutek nadać temu, iż nie została zachowana procedura przewidziana art. 11 ustawy. Nie można jednak przyjąć innej konsekwencji, jak uznanie, że wypowiedzenie było nieskuteczne. Skoro wypowiedzenie było nieskuteczne, to tym samym należało uznać, że pozwana ma tytuł prawny do zajmowania lokalu. Oznaczało to konieczność oddalenia powództwa w całości.

3 komentarze:

  1. Czy sprawa była przegrana od samego początku to będę polemizował.

    We wpisie co prawda brakuje informacji, kiedy ów proces się odbył. Zakładając jednak, że od złożonych przez powódkę oświadczeń nie minęły cztery lata tylko znacznie krótszy okres czasu, to sprawę można by rozpatrywać nieco szerzej.

    Jest oczywiste, że skoro powódką była gmina to należy od niej wymagać zwiększonej staranności przy składaniu oświadczeń. Gmina powinna znać procedurę wypowiadania najmu z ustawy o ochronie praw lokatorów. To na gminie spoczywa obowiązek spełniania potreb mieszkaniowych jej mieszkańców. Niemniej jednak Sąd Najwyższy w podobnej sprawie wypowiedział się 22 lutego 1967 roku (uchwała SN III CZP 113/66). Co prawda w tamtym okresie mieliśmy zupełnie inny stan prawny w zakresie prawa materialnego, prawo procesowe też było nieco odmienne co nie zmienia faktu, że wskazówka z tego orzeczenia powinna być nadal brana pod uwagę.

    Gdyby bowiem od dnia doręczenia pozwanej pozwu do dnia zamknięcia sprawy upłynęły dwa pełne miesiące kalendarzowe i w dniu zamknięcia sprawy pozwana nadal zalegała z czynszem za co najmniej 3 okresy płatności przypadające na okres przed złożeniem pozwu, to sprawę można by rozstrzygnąć podobnie jak uczynił to Sąd Najwyższy. Te dwa miesiące kalendarzowe są po to by upłynął w tym czasie zarówno miesięczny termin wyznaczony do zapłaty i miesięczny termin ze skutkiem na koniec miesiąca okresu wypowiedzenia.

    Należy przy tym zauważyć, że pozwana nie podnosiła żadnych zarzutów formalnych do wypowiedzenia umowy. Ograniczyła się jedynie do stwierdzenia, że regulowała czynsz tylko w niepełnej kwocie.

    Pytanie 1. Czy gdyby strona powodowa w trakcie procesu „zreflektowała się” i chociażby w mowie końcowej przytoczyła wskazane orzeczenie SN to czy by Pan wydał identyczny wyrok i dlaczego? Oczywiście przy założeniu, że te dwa miesiące kalendarzowe upłynęły.

    Często w sądzie zapomina się o „duchu prawa” i tym komu to prawo powinno służyć. Zwycięża rozróżnianie „miesiąca” i „30 dni”, wykładnia gramatyczna i pokrywanie wpływów. Przecież to pozwana w tym wypadku jednostronnie ustaliła sobie niższy czynsz który regulowała. To pozwana mimo procesu sądowego nie zrobiła nic by próbować spłacić zadłużenie.

    Wymieniłem dziesiątki maili z wynajmującymi, którzy zetknęli się z jawną nieuczciwością najemców, którzy wykorzystywali w sposób oczywisty ochronę jaką daje im prawo. Ci wynajmujący czują się bezsilni wobec strat jakie z tego tytułu ponoszą. W tym wszystkim ciężko jest im odnaleźć się w gąszczu procedur zapisanych w ustawach.

    Pytanie 2. Czy gdyby po stronie powodowej był innych przysłowiowy „Pan Kowalski” działający nie przez pełnomocnika zawodowego, a nie gmina to czy również wydał by Pan identyczny wyrok i dlaczego?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Ad.1 Mowa nic by nie dała, bo nie było okoliczności faktycznych w tym zakresie.
      Co do niedobrych najemców i dobrych wynajmujących to raczej upraszczanie rzeczywistości.
      Ad. 2 Tak. Nie jestem uprzedzony do żadnego podmiotu.

      Usuń
  2. Dzień dobry, czy w przypadku bezprawnej eksmisji najemcy przez właściciela może on domagać się zadośćuczynienia za doznane krzywdy? I jaki w tym przypadku obowiązuje okres przedawnienia 3 czy 10 lat. Z góry bardzo dziękuję za odpowiedź.

    OdpowiedzUsuń