Najem instytucjonalny z luką prawną? Eksmisja niemożliwa do wykonania?


Niebawem wejdzie w życie ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która nie tylko wprowadza do porządku prawnego zupełną nowość, tj. najem instytucjonalny, ale jednocześnie przewiduje szybką ścieżkę eksmisji z takiego lokalu. Analizując jednak procedurę eksmisji na bruk odnosi się wrażenie, że doszło do takiego niedopatrzenia, które może uczynić eksmisję wręcz niemożliwą. Co więcej, wątpliwym jest, aby można było eksmitować bez lokalu socjalnego dzieci najemcy, które przecież nie poddają się egzekucji w akcie notarialnym. 


Poddanie się egzekucji

Zgodnie z art. 19f ust. 3 przywołanej wyżej ustawy, do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i ust. 3, oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

Mamy zatem do czynienia z tytułem egzekucyjnym w postaci aktu notarialnego, któremu będzie można ewentualnie nadać klauzulę wykonalności. Chodzi konkretnie o to, że najemca wyraźnie zobowiązał się poddać egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego, ale w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i ust. 3. Termin ten jest niezwykle istotny, o czym niżej. 

Zawartość żądania

Ustawodawca określił elementy składowe żądania opróżnienia lokalu. Zgodnie właśnie z art. 19i. ust. 3. takie żądanie ma m.in. zawierać w szczególności:
1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2) wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3) termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Z powyższego wynika, że wynajmujący ma obowiązek wystosować do najemcy żądanie zawierające wskazane wyżej elementy i oznaczyć termin, co najmniej 14 dni na opróżnienie lokalu. Przy czym, termin ten zaczyna biec dopiero od dnia doręczenia żądania najemcy. 

Bezskuteczność terminu

W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w art. 19i. ust. 3 pkt 3, właściciel składa do sądu jedynie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w art. 19f ust. 3. Chodzi zatem o akt notarialny, w którym znajduje się oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i ust. 3.

W związku z tym zagadnieniem mogą się pojawić największe problemy interpretacyjne. 

Wniosek o klauzulę

Aby przeprowadzić egzekucję, tj. aby wyeksmitować najemcę, trzeba najpierw wystosować - opisane wyżej - żądanie, a następnie złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, do którego należy załączyć następujące dokumenty:
1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela.

Dziwne jest już to, że w świetle art. 19i. ust. 3 termin do opróżnienia lokalu ma biec od dnia doręczenia żądania. Oznaczałoby to, że nie wystarczy samo nadanie żądania przesyłką poleconą, lecz konieczne jest faktyczne doręczenie tego żądania. 

Nawet jeśli intencja ustawodawcy była inna, to i tak pojawia się poważniejszy problem. Jak zostało to wyżej wskazane, do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności należy dołączyć dowód doręczenia żądania albo dowód wysłania go przesyłką poleconą. Nie zmienia to jednak faktu, że sam termin 14-dniowy musi być liczony od dnia faktycznego doręczenia albo od dnia doręczenia zastępczego. Najważniejsze jest jednak to, że termin ten nie jest bliżej oznaczony. Będzie się aktualizował w każdym indywidualnym przypadku. Tym samym, nie można mówić o tym, że termin opróżnienia lokalu został oznaczony w akcie notarialnym. 

Jakie są tego konsekwencje?

Dowodzenie

Być może taki wniosek będzie trzeba rozpoznać przy uwzględnieniu art. 786 § 1. zd. 1 k.p.c., który stanowi, że:
„Jeżeli wykonanie tytułu egzekucyjnego jest uzależnione od zdarzenia, które udowodnić powinien wierzyciel, sąd nada klauzulę wykonalności po dostarczeniu dowodu tego zdarzenia w formie dokumentu urzędowego lub prywatnego z podpisem urzędowo poświadczonym. […].”

Co to oznacza dla wierzyciela? Jeśli wskazany przepis znajdzie zastosowanie, to wierzyciel nie będzie mógł się ograniczyć do samego złożenia żądania do opróżnienia lokalu wraz z dowodem wysłania pisma listem poleconym. Więcej, nie wystarczy nawet przedłożenie takiego żądania zawierającego własnoręczny podpis najemcy potwierdzający odbiór tego pisma. Dlaczego?

Koniecznym będzie przedłożenie do sądu dokumentu urzędowego lub prywatnego z podpisem urzędowo poświadczonym. Wynika to stąd, że w myśl przywołanego ostatnio przepisu, wykonanie tytułu egzekucyjnego w postaci aktu notarialnego jest uzależnione od zdarzenia – upływu terminu 14 dni od dnia doręczenia żądania opróżnienia lokalu, które udowodnić powinien wierzyciel. 

I teraz pytanie? Czy wierzyciel uzyska taki dowód, tj. dowód w postaci dokumentu urzędowego (np. zaświadczenie organu państwowego) lub prywatnego z podpisem urzędowo poświadczonym (np. dokument z podpisem poświadczonym przez notariusza)? Wątpię. Nawet jeśli dłużnik odbierze osobiście żądanie i własnoręcznie poświadczy odbiór pisma, to raczej nie uczyni tego w obecności notariusza. 

Może się zatem okazać, że ta uproszczona droga będzie czysto iluzoryczna. Pozostanie droga sądowa. Ale wtedy będzie trzeba udowodnić również przesłanki uzasadniające wezwanie do opróżnienia lokalu. Wówczas może zaistnieć konieczność uwzględnienia art. 5 k.c., jeśli eksmitowanym będzie np. osoba niepełnosprawna albo nieletnia. 

Współmieszkańcy

Myślę, że pojawi się też poważniejszy problem z zasadnością eksmitowania bez lokalu socjalnego osób mieszkających z najemcą. Ustawodawca celowo nie nazywa ich lokatorami. Ale czy to oznacza, że takie osoby nie są lokatorami w myśl ustawy o ochronie praw lokatorów?

Od razu trzeba dodać, że przepisy o najmie instytucjonalnym zostały dodane do ustawy o ochronie praw lokatorów [...], i stały się jej integralną częścią. Proszę też zauważyć, że egzekucji w akcie notarialnym poddaje się wyłącznie najemca, a nie np. jego dzieci, a zwłaszcza (co oczywiste) osoby, które później zamieszkają razem z nim. Na jakiej zatem podstawie sąd miałby nadać klauzulę wykonalności również wobec tych osób, które nie poddały się egzekucji w akcie notarialnym?

Trzeba w tym miejscu przywołać definicję lokatora w myśl art. 2 ust. 1 pkt. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów [...], który ma zastosowanie do najmu instytucjonalnego (vide art. 19j. ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości). W myśl tej definicji lokatorem jest również "osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności". Jak wiadomo np. dzieci najemcy instytucjonalnego będą używały lokalu na mocy umowy użyczenia. To samo będzie dotyczyło innych mieszkańców. Czy zatem nie będą lokatorami? Czy zatem nie będzie tak, że ewentualna ich eksmisja będzie musiała być przeprowadzona po uprzednim wyznaczeniu rozprawy? I czy nie zaistnieje konieczność przyznania zarówno dziecku, jak i jego opiekunowi (czyli de facto najemcy instytucjonalnemu) prawa do lokalu socjalnego?

Podobał Co się wpis? To go udostępnij.

4 komentarze:

  1. Art. 17 prawa pocztowego stanowi explicite, że dowód NADANIA przesyłki rejestrowanej u operatora wyznaczonego ma moc dokumentu urzędowego. Ale zwrotka...

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Zgadza się. Oznacza to tylko tyle, że przesyłka została wysłana do adresata. Nie jest to dowód doręczenia wykazany dokumentem urzędowym.

      Usuń
  2. Art. 102 prawa o notariacie.

    OdpowiedzUsuń
  3. Poza tym art. 786 § 1. zd. 1 k.p.c. nie stosuje się gdy jest przepis szczególny co ma być załączone do wniosku o klauzule.

    OdpowiedzUsuń